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民泊での開業の資金調達方法


2018年6月に新法民泊(住宅宿泊事業法)が施行されました。これにより民泊開業のハードルが下がり、事業者の数も増えています。民泊は宿泊需要の増加に伴い、ビジネスモデルのひとつとなっています。

そこで今回は、民泊での開業についてや開業に際しての資金調達方法をご紹介します。

民泊(住宅宿泊事業)とは?

民泊(住宅宿泊事業)とは、住宅(戸建住宅やマンションなどの共同住宅等)の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供する事業です。2018年の住宅宿泊事業法(民泊新法)施行によって本格解禁されました。

住宅宿泊事業法(民泊新法)とは?

住宅宿泊事業法は、急速に増加するいわゆる民泊について、安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして、新たに制定された法律で、平成29年6月に成立しました。

詳細については「民泊制度ポータルサイト」からご確認ください。

民泊経営を始めるための3つのルート

民泊経営を始めるには、次の3つの手続きのうち、いずれかを行う必要があります。

  • 住宅宿泊事業法の届出(新法民泊)
  • 旅館業法の許可
  • 特区民泊の認定

それぞれ法令が異なるので、注意が必要です。これから民泊運営を考えている方は、特徴や制限などの違いをよく確認しておきましょう。以下で具体的な内容を解説していきます。

新法民泊

新法民泊は形式的な審査で営業をスタートできるので、初心者にオススメです。民泊運営を行うことができるのは、以下の4点が揃っている住宅となります。

  • 台所
  • トイレ
  • 浴室
  • 洗面設備

そして住宅の定義は以下の3点です。

  • 現在、人の生活の本拠として使用されている家屋
  • 入居者の募集が行われている家屋
  • 随時所有者などの居住の用に共されている家屋

この条件に当てはまれば、一戸建て、共同住宅、問わず届け出を行うことができます。しかし、消防設備の設置条件については注意しなければなりません。特定防火対象物として一般的な消防設備よりも高性能な消防設備の設置が必要になります。

デメリットとしては、住宅宿泊管理業者に委託をすることが義務付けられていること、年間営業日数が180日以内に制限されていることです。家主自身が住宅宿泊管理者として管理業務を行う場合は、家主居住型となります。ただし、在客時に家主が不在になる時間が、定められた時間内である事が条件です。1時間(事情によっては2時間)以上不在になるようであれば、家主不在型となってしまいます。家主不在型の場合、在客時の管理を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。不在のまま民泊を提供すると違法となってしまいます。

年間営業日数は180日以内です。この条件は家主居住型、家主不在型に関わらず適用されます。あくまで住宅を利用して運用するため、基本的には生活を営む場所であるという前提条件を考慮しています。

旅館業民泊

旅館業民泊は年間営業日数に制限がありません。ホテルや旅館に近い形態で、365日営業できるため高い利益率を見込むことができます。以前の旅館業法では、要件を満たすことが容易ではなく、運営を始める開始するまでのハードルが高いという難点がありました。しかし、2018年6月に施行された民泊新法と一緒に、旅館業法の規制も緩和され、より民泊営業が開かれたものになりました。

主に改正されたことは以下の通りです。これにより、旅館業法の許可が取りやすくなりました。これにより、旅館業法の許可が取りやすくなりました。

  • 最低客室数の廃止
  • 洋室の構造設備要件の廃止
  • 便所の設置数規制の廃止
  • 玄関帳場の規制の緩和
  • 建物の構造設備の基準の緩和

特区民泊

特区民泊とは国家戦略特別区域法に基づく民泊事業を指します。国家戦略特別区の一部に限り、民泊を運営することができます。メリットとして、年間営業日数制限がなく365日営業が可能である点や、フロントや用途変更の必要がない点が挙げられます。

しかし、特区民泊では2泊3日以上の滞在が条件となります。このため、短期宿泊客のニーズには答えづらいです。また認定のための手続きに手間がかかるというデメリットがあります。

民泊開業に資格は必要なのか?

民泊を開業・運営するにあたって、特別な資格は必要ありません。しかし、旅館業の場合は求められる要件に施設を整え許可を得る必要があります。

特区民泊で開業する場合は、自治体などが求める要件に該当する施設に整えた上で、認定をもらう必要があります。民泊新法は許可制ではなく届出制なので、物件が民泊営業が可能、また物件がある地域の条例で民泊が禁じられていない場合は、届け出ることで民泊を始めることができます。

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民泊の開業にかかる費用

民泊の開業を行うためには、初期コスト(物件賃貸、家具備品、消防設備、行政対応、物件セットアップなど)とランニングコスト(水道代、電気代、ネット環境、管理会社への代行費用、清掃料金など)がかかります。これらの費用は、新築・中古、部屋タイプ(和室・洋室)、広さなどによって異なりますが、どの物件においても高い初期コストがかかることには間違いありません。

まずご自身で物件を所有している方は物件賃貸費用はかかりませんが、物件を所有していない方は物件を賃貸することが必須項目となります。オーナー様から許可を得ている物件はとても貴重になります。そのため、一般賃貸の料金より1.2倍程度の相場の家賃と敷金・礼金が2ヶ月づつというのが基本となります。

備品に関しては物件の規模に応じて大幅に値段が変わっていきます。ある程度家具・家電が揃っている場合は必要最低限の家具・備品を調達することで費用を抑えることができますが、何もないスケルトン状態の場合、家電を含めると1Rのお部屋でも15万円は必要になります。

消防設備費用については、建物造り(マンションなのか戸建て)で費用が変わってきます。消防設備費用は消防法によって設備が変わってくるので、費用にばらつきがあります。そして民泊の開業には必ず許可番号を取得しなければなりません。申請代行サービスを行っている会社の中でも民泊新法、特区民泊そして旅館業法でそれぞれ許可番号取得費用が異なります。平均相場として以下の相場が一般的と言えます。

  • 民泊新法:10万円~25万円
  • 特区民泊:25万円~30万円
  • 旅館業法:35万円~40万円

開業後のランニングコストについては、月に係る費用×半年分くらいは事前に用意しておくと良いでしょう。合計するとおおよそ1,000万円程度は開業資金として用意しておくことが望まれます。

開業資金をどこから調達すればいいのか?

開業するにあたり、自己資金、いわゆる貯金だけで開業できればいいですが、なかなか日々の生活費なども考えると難しい所です。では自己資金以外でどこから調達すればいいのでしょうか?

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫とは、2008年10月1日に、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫、国際協力銀行の4つの金融機関が統合して発足した100%政府出資の政策金融機関です。全国に支店網があり、固定金利での融資や、長期の返済が可能など、民間の金融機関より有利な融資制度が多く、設立間もない法人やこれから事業を始めようとする人であっても、融資を受けやすいのが特徴です。

一般的な中小企業に関係する事業は、国民生活事業になり、国民生活事業は事業資金の融資がメイン業務で、融資先数は88万先にのぼり、1先あたりの平均融資残高は698万円と小口融資が主体です。融資先の約9割が従業者9人以下であり、約半数が個人企業です。サラリーマンには馴染みではないですが、理由として、銀行のように口座はなく、貸付のみだからになります。

創業者向け融資制度である「新創業融資制度」や認定支援機関の助言があれば無担保・無保証、金利が安価になる「中小企業経営力強化資金」という融資制度がおススメです。また「生活衛生貸付」という融資制度もおススメです。これは、生活衛生関係の事業を営む事業者向けの融資ですが、この「生活衛生関係の事業」には旅館業も含まれます。生活衛生貸付のうち一般貸付であれば、返済期間13年以内で4億円を限度として融資が受けられます。

信用保証付の融資

「信用保証協会」という公的機関に保証人になってもらい、民間の金融機関から融資を受ける制度です。貸倒のリスクを信用保証協会が背負うので、実績のない創業者が民間金融機関から融資を受けることが可能となります。万が一返済が不可能になった場合は、信用保証協会が代わりに金融機関に返済し、その後債務者は、信用保証協会に借入金を返済することになります。信用保証協会は全国各地にあり、地域ごとに創業者向けの融資制度を設けています。また独自の融資制度を設けている自治体も多くあります。

手続きの手順としては、信用保証協会に保証の承諾を受け、金融機関から実際の融資を受けるという流れになります。また各自治体の制度を利用する場合は、自治体の窓口を経由することになります。

親族、友人・知人からの借入

親族・知人から借入をする際には、その人の好意でお金を借りることになります。先々トラブルにならないようにしっかりとした取り決めをおこなっておくことが重要です。いくら近い間柄とは言え、お金を貸す側の心理としては複雑なものです。また、後々トラブルになりやすい資金調達法でもあるため、甘えてしまわないよう入念な説明と借用書などを交わすなど、お互いが納得のいく取り決めをしっかりとしておきましょう。

その他注意点として、金額によっては贈与税を納めなくてはならないので、実施する場合は、贈与とみなされないよう書面(金銭消費貸借契約書)を作成したほうが良いでしょう。また、利息など契約内容も明確にし、返済は銀行口座を通じたり、領収書をもらうなどして、証拠を残したほうが良いでしょう。

まとめ


民泊には3つの異なる形態があり、それぞれ手続きや営業上の規則が違います。必ず事前に自身の物件状況や地域など調べたうえで、申請をする必要があります。また、競争率の高い民泊営業では、アメニティの準備や部屋の見せ方など工夫することが重要です。また民泊を開業する上では、計画的に資金調達を行い事業を成長させていくことが求められます。

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